О договоре управления, который УК МУП «УЭ» предлагает утвердить на общих собраниях собственников помещений многоквартирных домов.

Под управлением Муниципального унитарного предприятия «Управление Эксплуатации», или МУП «УЭ», находится 89 многоквартирных домов. Если верить официальному сайту этой организации, то её отношения с жителями каждого из этих домов регулируются договором, заключённым в 2006 году. Мы не нашли ни одного человека, которыйбы рассказал, как в том не столь далёком году проводилось какое-нибудь собрание собственников, которое должно было этот договор утвердить или одобрить. Но дело прошлое, договор достаточно давно размещён на сайте МУП «УЭ», его условий никто не оспаривал, и они, похоже, всех устраивают. Чего нельзя сказать об условиях договора, который МУП «УЭ» сейчас предлагает утвердить на инициированных им собраниях собственников многоквартирных домов. Впервые МУП «УЭ» заявило о намерении перезаключить договора управления домами около года назад. Тогда же начальник УК МУП «УЭ» Ларин О.В. выразил желание согласовать условия договора с Черноголовским отделением Ассоциации председателей многоквартирных домов Московской области. Однако некоторые существенные предложения Ассоциации к тексту Договора приняты не были. Тем не менее, УК МУП «УЭ», распространяя текст договора в электронной форме, даёт соответствующему файлу название «Договор управления утвержден ассоциацией в новой редакции.doc». Это название способно ввести получателей текста договора в электронной форме в заблуждение, создавая у них впечатление, что текст договора с Ассоциацией согласован. Это совершенно не так, исходя из принципа равенства сторон по договору и интересов жителей дома, мы с этими условиями никак согласиться не можем. Условия договора (без приложений), предлагаемого жителям разных домов, практически одинаковы, с комментируемым нами текстом можно ознакомиться. Далее изложены возражения к этому договору, сформулированные членами Ассоциации и другими неравнодушными жителями города.

1. Пункт 1.4. Договора. Цитата: «1.4. При выполнении условий настоящего договора Стороны руководствуются …. предписаниями государственных органов, выдаваемыми в адрес собственников помещений или Управляющей организации при осуществлении контрольных проверок деятельности по управлению многоквартирным домом» конец цитаты. Если государственные органы выдадут собственникам предписания, то их придётся или выполнять, или оспаривать в любом случае, что бы ни было написано в договоре. А вот оспаривать предписания, не устраивающие собственников, при таком условии в договоре, станет сложнее. Казалось бы, гос. органы ничего плохого нам не хотят, почему бы и не согласиться с таким ограничением своих прав? Рассмотрим, для примера, вполне вероятные ситуации. Сейчас, со слов сотрудников МУП «УЭ», пожарные считают необходимым установить в каждой квартире в мержановских домах противопожарную сигнализацию. А потом её обслуживать. И всё за счёт средств жителей. Однако у собственников квартир может быть (и есть) иная точка зрения. Но если будет такое предписание пожарных вкупе с жилищной инспекцией, то при наличии такого условия в Договоре, МУП «УЭ» проведёт нужные работы и выставит дому счет, и оспаривать эти действия будет практически невозможно – сами же согласились исполнять все предписания! Другая возможная ситуация. Жители дома жалуются, что теплоизоляция в доме ни к чёрту, жил. инспекция выносит предписание, что непорядки есть, надо сделать такие-то работы, но объём работ явно занижен. А вы уже подписались, что руководствоваться надо этим предписанием, а не вашей волей и интересом.

2. Пункт 2.1.9, первый абзац. Цитата: «2.1. Управляющая организация обязана: …2.1.9. Истребовать у предыдущей управляющей организации техническую и иную документацию (базы данных) на управляемый многоквартирный дом (в случае невозможности ее истребования – восстановить, при этом расходы Управляющей организации, понесенные на изготовление такой документации, подлежат включению в состав затрат по содержанию общего имущества), » конец цитаты. В нашем случае описанная ситуация (переход дома из одной управляющей организации к другой) не реализуется, поэтому это положение должно быть исключено, оно лишнее. И не просто лишнее, а противоречит интересам собственников. Согласно Жилищному Кодексу, статья 162 часть 10, в такой ситуации «Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ….». Из чего следует, что в в таком случае новая управляющая организация должна истребовать эту документацию, или деньги на её восстановление, у предыдущей управляющей организации, в том числе в судебном порядке. Дляэтого её и наняли, отстаивать интересы собственников.

3. Пункт 2.1.21. Цитата: «Управляющая организация обязана: ……2.1.21. Представлять интересы Собственника и лиц, пользующихся принадлежащими ему помещениями на законных основаниях, в рамках исполнения своих обязательств по Договору.» конец цитаты. Если понимать слова «представлять интересы» в их обыденном значении, то вроде бы ничего плохого тут нет. Но в законодательстве словосочетание «представлять интересы» означает передачу необходимых на то полномочий, и понимается как доверенность на совершение каких-то действий от имени представляемого. Непонятно, перед кем МУП «УЭ» собирается представлять интересы собственника, касающиеся управления домом. И следует ли предоставлять МУП «УЭ» такие полномочия? А если читать дословно, то получается, что МУП «УЭ» в рамках исполнения договора представляет обе его стороны, что абсурдно. Есть подозрение, что авторы этого текста не очень понимают, чего они написали, либо имели в виду что-то другое, но мысль свою толком не сформулировали.

4. Пункт 2.2.1. Цитата: «2.2. Управляющая организация вправе ……2.2.1. Самостоятельно определять очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от фактического состояния общего имущества, объема поступивших средств собственников и ее производственных возможностей, ……… » конец цитаты. С тем, что МУП «УЭ» проводит работы по дому тогда, когда считает нужным, согласиться никак нельзя. Просрочка работ частенько приводит к порче имущества и перерасходу платы за коммунальные ресурсы. Например, жители некоторых панельных девятиэтажек по проезду Строителей оплачивают демонические счета за отопление по общедомовым счётчикам, и причина тут в плохой теплоизоляции. МУП «УЭ» никак этот вопрос не решает, и хочет узаконить такую практику. Нужно ли это жителю дома - решайте сами. Если исходить из равенства сторон по договору, тогда и собственники должны иметь право «самостоятельно определять» дату оплаты услуг МУП «УЭ», в зависимости от «фактического состояния» своих финансов.

5. Пункт 2.2.2. Цитата: «2.2. Управляющая организация вправе …..2.2.2. От собственного имени заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (сдача в аренду, размещение оборудования, установка и эксплуатация рекламных конструкций, предоставление в пользование, проведение работ и т.д.) по ценам и на условиях, согласованных с уполномоченным общим собранием собственников лицом, ……» конец цитаты. Согласно Жилищному кодексу, статья 44, части 3 и 3.1, решение об использовании общедомового имущества, в том числе и условия его использования, должны быть утверждены общим собранием собственников, и передача этих полномочий иным лицам законодательством не предусмотрена. Лицо, которое уполномочено заключать такие договора, также должно быть определено отдельным решением общего собрания. Таким образом, предлагаемое МУП «УЭ» условие прямо противоречит двум нормам закона, и создаёт предпосылки для злоупотреблений.

6. Пункт 2.3.4 подпункт в). Цитата: «2.3. Собственник обязан: …2.3.4. Соблюдать следующие требования: в) без согласования с управляющей организацией не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, ...» конец цитаты. Давайте конкретно. В наличии только два вида таких приборов: квартирный счётчик электроэнергии и квартирные же счётчики воды. По потребляемой электроэнергии собственник имеет отдельный договор с энергосбытом, и при чём тут МУП «УЭ»? Вообще ни при чём. Счётчики воды устанавливаются после квартирного запорного крана и, согласно приложению 5 к договору, находятся в зоне эксплуатационной ответственности собственника. Более того, согласно постановлению Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года, п. 81, «Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, …..сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.» Таким образом, МУП «УЭ» пытается возложить на собственника дополнительные обязанности, а также необоснованно вмешивается в частные дела.

7. Пункт 2.3.4 подпункт ж). Цитата: «2.3. Собственник обязан: …2.3.4. Соблюдать следующие требования: ж) не устанавливать наружные блоки кондиционеров, телевизионные антенны и иное оборудование без согласования с Управляющей организацией и в нарушение порядка пользования общим имуществом...» конец цитаты. Из дословного прочтения следует, что собственник помещения должен согласовывать с МУП «УЭ» установку любого оборудования (в том числе внешний блок кондиционера, телеантенна) в любом случае. Например, если эти устройства устанавливаются внутри балкона. Это необоснованное вмешательство в частные дела. И что такое «установленный порядок пользования общедомовым имуществом»? Кем он установлен? Где с ним можно ознакомиться? Поскольку на эти два вопроса ответов нет, такое условие опять-таки создаёт питательную почву для злоупотреблений со стороны управляющей организации.

8. Пункт 2.3.4 последний абзац. Цитата: «При нарушении Собственником п.п. «а»-«ж» настоящего пункта Собственник обязан за свой счет устранить нарушения в сроки, установленные Управляющей организацией, и возместить убытки, а при не устранении нарушений – оплатить расходы Управляющей организации за их устранение и возместить убытки» конец цитаты. То есть собственник должен предоставить управляющей организации право выдавать обязательные для исполнения предписания. Это полномочия государственных или, может быть, муниципальных контрольных органов, и эти полномочия МУП «УЭ» пытается себе присвоить.

9. Согласно п.2.4.8, в совокупности с четвёртым абзацем пункта 7.2 собственник вправе требовать «надлежаще заверенную» копию настоящего договора, которая будет предоставлена ему за плату. Также, за плату, согласно тому же абзацу пункта 7.2, собственнику может быть выдана копия любого, кроме первого, приложения к договору. Однако размер платы или порядок ее исчисления не указан. Как следствие, МУП «УЭ» может потребовать любую плату за эти действия, вплоть до платы, обычно взимаемой за этот сервис нотариусами. С другой стороны, поскольку уставом МУП «УЭ» оказание подобных услуг не предусмотрено, взимание платы является незаконным. Учитывая, что себестоимость изготовления копий несравнимо мала по сравнению с ежемесячным платежом любого собственника за содержание дома, предоставление таких копий должно быть бесплатным.

10. Согласно четвёртому абзацу пункта 7.2., собственнику может быть предоставлена, по его запросу, копия любого, кроме первого, приложения к договору. Однако обязательств выдать заверенную копию приложения к договору МУП «УЭ» на себя не берёт. Что затруднит, в случае возникновения разногласий, защиту прав собственника.

11. Пункт 6.3 договора. Цитата: «6.3. Договор заключен на срок _____ лет» конец цитаты. Да, именно так, наш терпеливый читатель. Прочерк. То есть срок действия договора сторона, предлагающая заключить договор, не указывает. Однако по Жилищному кодексу (статья 162 часть 1)срок такого договора может быть от одного года до пяти лет. Таким образом, срок договора является его существенным условием, при отсутствии которого договор считается незаключённым. Смотри Гражданский Кодекс, статья 432, часть 1. .. С юридической точки зрения одного этого пункта было бы достаточно, чтобы вернуть договор инициатору его заключения на доработку.

12. Пункт 6.4 договора. Цитата: «6.4. В случае если платежи собственников не покрывают расходы Управляющей организации, понесенные в связи с исполнением настоящего Договора и подтвержденные ею документально, она вправе доначислить и взыскать с собственников соответствующие расходы.» конец цитаты. То есть собственники обязаны оплачивать любые расходы управляющей организации, главное, чтоб она подтвердила расходы документально. Ну тут у нас и слов нет, одни чувства. Это не лазейка, это распахнутые настежь ворота для увеличения платы за содержание дома в упрощённом порядке, без решения общего собрания или органа местного самоуправления. То есть мы в очередной раз наблюдаем попытку МУП «УЭ» присвоить себе полномочия и органов власти, и собственников. Примечательно, что аналогичного условия для собственников договор не содержит. Казалось бы, если платежи собственников превышают затраты управляющей организации, то организация должна эти платежи уменьшить. Ан нет.

13. В приложении 2 к договору содержится размер придомовой территории, содержание и уборку которой собственники обязуются оплачивать. Откуда взялись эти цифры, ни МУП «УЭ», ни Администрация городского округа объяснить не в состоянии. Земельные участки придомовой территории многоквартирных домов в городе не сформированы, и в земельном кадастре их нет. В договоре и известных нам приложениях к нему эта территория, за уборку которой МУП «УЭ» якобы несёт ответственность и не стесняется брать деньги, никак не определена. Нет ни описания её границ, ни чертежа или плана. Но есть её площадь, что умиляет, определённая с точностью до десятых долей квадратного метра. В итоге при возникновении вопросов по уборке и содержанию прилегающей к дому территории ответственное лицо, бывает, и определить-то затруднительно. При этом собственники дома не могут распоряжаться этой территорией, что, казалось бы, является правом собственника. А МУП «УЭ» или МБУ «Служба благоустройства» могут самоуправно, не спрашивая жителей дома, сносить ограждения, ликвидировать установленные жителями придомовые украшения на газонах, которые кому-то не по вкусу, и т.п. И если собственники дома одобрят предлагаемый договор, то это положение вещей будет узаконено. И требовать хотя бы определения этой территории на плане и местности, будет затруднительно и, скорее всего, практически невозможно.

Поскольку площадь этой территории определена волюнтаристически (проще говоря, от балды, или методом потолка и пальца) то и её размер может вызывать вопросы. Как правило, эта площадь представляется нам явно завышенной, что ведёт к завышенной плате за обслуживание дома. Вопрос о размере придомовой территории необходимо рассматривать жителям каждого дома, и по каждому дому отдельно. Но если собственники дома на собрании утвердят договор с приложениями, являющимися его неотъемлемой частью, то дальнейший пересмотр размера придомовой территории и соответствующей ему платы будет практически невозможен.

Указывать на опечатки, орфографические и синтаксические ошибки, стилистические погрешности и прочие ляпы договора мы не будем. И если Вы дочитали этот текст до конца, то причины такого нашего решения Вам, полагаем, понятны.

Вывод. Договор, предлагаемый МУП «УЭ» на утверждение собранием собственников помещений в многоквартирных домах, предоставляет односторонние преимущества МУП «УЭ», отдельные положения договора не соответствуют духу и букве закона. Действующий договор от 2006 года практически лишён этих недостатков и является более предпочтительным. Черноголовское отделение АПСМКД Московской области рекомендует собственникам жилых помещений принять на общем собрании решение НЕ УТВЕРЖДАТЬ предлагаемый МУП «УЭ» договор.

03 сентября 2017 года.